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给年轻人一点买房建议！



撰文 | 赵飞宇、老钱说钱
编辑 | 方婷

 

关于买房这件事，无论预算多还是少，大家的恐惧都一样，害怕的都是在错误的时间买到错误的房子。 
央行中国城镇家庭负债调查
根据央行的权威调查，在中国城镇家庭总负债里，房贷占比近八成，房子一旦买错，将极大占用资金流动性，成为一笔沉重的债。 
那么，该不该买房？怎么买才算不买错？到底应该怎么评估自己的负债能力？

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买房的最佳时机

我们先来搞清楚，正确的时间是什么？
房地产市场和股票市场一样，也存在周期性，在类似房地产牛市的周期里，大家都会觉得买房稳赚不赔，进而疯狂涌入房市，体现在房价上，就是它逐渐变成你买不起的样子。
近二十年三轮宽松周期
近二十年来，中国房地产市场曾经有过三次房价的大幅上涨，分别是2008年的金融危机，2011年的欧债危机，2014年的GDP增速放缓，搭上这三波周期的小伙伴基本财富自由了。
仔细总结这三次上涨周期，会发现一个非常明显的共同点：那就是信贷政策都十分友好，降准降息，刺激大量热钱流入房市。
这很好理解，因为信贷政策是否宽松，体现的就是经济增长是否受到阻碍。当经济增长受到阻碍时，国家需要刺激经济发展，就会降低借贷条件，降低买房门槛，让许多本来没有能力买房的家庭也能买上房，用房价这架马车带动经济。
所以房价迎来下一个周期的信号之一，就是信贷政策是否宽松利好。
那现在房地产的信贷政策宽松吗？答案是：不。虽然年初的黑天鹅导致经济增长没前两年那么快，信贷政策整体上放宽了。但是，没有首付比例、贷款利率的放松，我们认为都不算真正的刺激楼市。
举个例子，前几年在广州买套房，首付只需要两成，并且利率在基准利率上打七折，这不显然是刺激大家买房嘛。而现在，广州首付三成，利率在基准利率的基础上还要多加二三十个点，更别提买二套房，首付更是高达七成。
广州首套及二套房首付成数及利率
今年2月末，银保监会曾在通气会上再次明确监管对房地产金融政策的态度——多省维稳。也是2月，驻马店发布了一份降低公积金贷款首套房首付比例的意见书，随后就被约谈。这次约谈基本能表示政府的态度，结合刚刚公布的“十四五规划”，在“房住不炒”的调控理念下，即便各地有一定的动态调整空间，但像过去一样大面积的“放开”房地产已经不太可能了。
买房时机
说了这么多政策层面的信息，所以都快2021年了，我们还要买房吗？答案其实很简单，如果是想把买房当成投资，显然已经错过了好时机。算上贷款成本和时间成本，现在买房可能还不如买基金的收益率高。但如果是刚需，那现在的时机就不错。
那这时我们要关注的就不仅仅是对的时间，更得关注对的房子。

如何买对房子？

对的房子是什么？就是起码不会贬值，最好未来还能有不错的升值空间，这样当你想置换面积更大或者地段更核心的房子时，手里才有更多筹码。
对的房子=不会贬值+升值空间
这里我们明确一点，期望房产带来一定的回报并不等于炒房，毕竟没有人想一辈子就绑定在一套房子上，我们也会有置换需求，也要对抗通货膨胀，说句大实话，脱离期望回报谈买房就是在耍流氓。
所以房价只能涨，不能跌，是很多人持有的房价信仰。不过房价真的不会跌吗？我们来看一组数据。 
北上广深、天津、石家庄房价走势图
近几年，北上广深四个一线城市的房价一直在涨，但天津、石家庄等城市的房价却在走下坡路，看完这组数据，你就会明白，房价信仰并不牢固，更重要的其实是城市信仰。
你对一座城市的未来看好，并且有很多人跟你一样看好，才会有更多人定居，房子才有流通性，房价才能保持平稳不下跌。所以如果你还处于犹豫在哪个城市买房，比如是回老家城市买，还是在现在工作的城市买，那我们就需要建立一个思考模型，深入了解一个城市的未来。
影响城市房地产未来的主要因素
影响一个城市房地产未来的主要因素分别是信贷政策、用地指标和人口流动，对应着经济学家任泽平的那句经典模型：“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。这三个因素太重要了，我们一个一个来拆解。
第一，信贷政策。其实也是我们前面说过的，信贷政策宽松后，立刻就能刺激热钱涌入房市，这是短期政策，立竿见影。如果你所在的城市房贷利率偏低，那么房价就有上涨潜力。最典型的就是今年年初房价暴涨的深圳。
第二，用地指标。大城市人多地少，当这种供需严重不平衡时，自然就会推动价格上涨。你所在的城市用在居民住宅上的地越少，房价上涨潜力越大。关于用地指标这方面，大家可以上自己城市的政府官网看下每年的住宅发展年度计划。
人口的未来趋势等于房价的未来趋势
第三，人口流动。这一点，几乎已经成为所有研究房地产的经济学家之间的共识。人口的未来趋势就是房价的未来趋势，为什么这么说？人是房屋买卖交易中的主体，不论是投资还是自住，都要有人才会完成。就如鹤岗和乳山，这两个以超低房价震惊全国的城市，正是因为人口急剧收缩而失去买方市场。
随着国家加速推动城市群的建设，三四线小城市会变得越来越危险。一方面是城镇化已经达到60%，农村并没有更多的新鲜血液可以注入小城市，另一方面是中心城市的虹吸效应加剧，将人才和资源带走。一进一退，大城市和小城市的房价差距，必然会拉得越来越大。 
除了要注意人口流动外，更要关注人才流动，毕竟人才规模才能更真实的反映一个城市买得起房的人群规模。同时人才的流动也侧面反映出这个城市的产业状况，一个优势产业越多的城市就会吸引越多的人才，比如阿里以一己之力带动杭州的房价，而最近阿里华中总部落户了武汉，看来武汉的房子又要涨了。总结一下就是你所在的城市越能吸纳人才，房价上涨的潜力就越大。
根据恒大研究院发布的最具人才吸引力的城市TOP20，一线城市中北京人才净流入逐年下降、上深广呈上升趋势。二线城市中杭州、南京、重庆、武汉人才净流入占比呈上升趋势，天津、成都有所下降，这与现在这几个城市的房价走势是基本相符的。
同时苏州、济南、郑州、东莞的人才净流入为正，这是最直观的判断一个城市未来人才规模的指标，净流入为正，则人才规模持续增大，未来的房价走向自然就更加乐观，就算是你手中的房子想要出手也更容易。

说到这里，其实已经基本分析完买房的周期问题和位置问题，未来房价的趋势我们已经有了一定的判断，记好下面我们总结的两句话——投机的时代已过去，刚需则要挑好城市。

能赚钱的买房公式

买房无小事，它会决定你未来数十年的支出花销，所以这里，先提供一个买房公式：
买房公式
这是对穷人来说性价比最高的公式，按照这个公式选出来的房子不一定现在最宜居，但一定未来回报最高。城市、配套设施、小区、产品、贷款，这五个因素是我们梳理了上百个影响房价的因素后总结出来的最重要的五个。 
影响房价最重要的五个因素
其中，城市是最决定性的因素，应当以乘数来影响结果。
配套指的是房子的周边配套设施，比如超市医院幼儿园，注意，我们要看的是房子周边未来可能会有的配套设施，而不是已有的。像老城区现有的配套是很完善，但却也不会有任何增加了，未来不会有增量也就意味着你的房子没有上升空间。
小区指的是容积率、绿化、物业等等，每个人偏爱的不同，你只需要按照你自己的喜好打分就好。只是一定要注意，对于高容积率的房子，尽量选择物业费高一点的小区，不然房子的老化会非常快。
产品力指的是你的房子本身的质量如何，比如墙体、户型、层高等等，这是非常细节的问题，依然涉及到个人喜好，但总体原则是不必苛求完美，首先保证没有硬伤。
最后是贷款方式和额度，我们直接给出结论，如果这套房产你将来有置换需求，那么30年等额本息贷款是最适合你的，因为他的月供最少。你不用去管总贷款金额和总利息，毕竟几年后你就出手了，你只需要关注月供，这是涉及你每个月现金流的必要开支。
再插句题外话，房贷利息基本都是跑赢通货膨胀的，所以月供范围内要尽量多贷，因为房贷的长期贬值是房产收益的一部分，如果大家对通货膨胀感兴趣的话我们以后也可以单做一期来聊聊。
最后的最后，送上一张实用指南——买房自测表格，包含了上文讲到的影响房价的众多因素。大家可以测一测自己的房价承受能力。 

来源：公众号老钱说钱
房子，对所有人来说都本该是增加幸福感，而不是增加焦虑感。它跟金钱有关，更跟生活有关，不要让它成为压得你喘不过气的负担。掌握了背后的原理，每个人都可以，也应该更聪明买房，更从容地面对这项可能是你这辈子最重要的支出。

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